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全聯房地產商會聶梅生:全國同比房價漲幅趨緩

新快報 2013-09-21

由中國民生銀行私人銀行、全國房地產投資基金聯盟和清科集團聯合舉辦的“2013中國房地產基金高峰論壇”近日在北京召開,全聯房地產商會創會會長聶梅生在會上發表了題為《房地產形勢分析與房地產投融資創新》的演講,演講中表示,開發商不差錢,政府沒有推出相關房政策,不會強行干預房地產。以下為演講摘錄:

今年房地產投資實際在回落

大家都知道,雖然到了八月份我們各項指標仍然處于本輪調控的最高值,但非常明顯的是,二季度以后逐月回落。

首先咱們看一下房地產開發投資,因為這個和投融資有關系,投資實際上今年到一二月份頂到了一個最高值22.8以后,平穩了一段,但到8月份跌破了20,這個數字比較重要。因為它和固定資產投資有關系,我們第一架馬車不能掉下去,去年房地產是負拉動,今年是正拉動,正拉動到一定程度,現在又成了負拉動,8月份國家固定資產投資增速是12.3%,但房地產投資的增速已經掉到19.3%,又形成了負拉動,并不是今年的房地產投資逐漸地節節升高,而是實際上在回落。

大家說今年房子好賣,銷售量和銷售額都在上升,上升得很高,在一二月份頂到了77.6%和44.5%,所以催生了國五條。但趨勢下得也非???,并不是高歌猛進,一直到12月份,而下跌的趨勢,漲幅實際是折半,從七十幾到三十幾,從50到23,我現在不確定金九銀十會不會有一個催生,如果不能,大勢已經是這樣了。為什么和坊間的報道不一樣?那是因為分化,一二三四線分化得很厲害,還有一線趁勢當中也分化得很厲害,漲的漲,跌的跌,好賣的好賣,不好賣的不好賣。

房地產行業目前不缺資金

再看一下開發商資金,到底開發商差不差錢?7月份博鰲論壇都說開發商不差錢,但8月份跌破30%,從7月份到8月份跌得比較多,去年在10%左右,今年差不多在30%左右,總體來說,這個業界是不缺資金的,就算是再繼續有些下調,還是不差錢,所以資金的充裕率仍然很高。從數據看,現在已經有七萬多億的資金到位了,去年到這個時候只有五萬多億,確實漲了很多。重頭戲是在定金預收款和企業自籌資金,這兩段是中國房地產資金的主要到位,房子好賣。來自于銀行的按揭和國內的開發貸,加起來也比去年有大量的增加。個貸比去年同期大概增加了40%,開發貸現在是一萬三千多億元左右,直接融資部分仍然占了很大的比例。

8月份土地收入是下滑的

金融機構的房地產貸款到底是多少?2008年全年大概七千多億,去年一萬三千多億,現在超過了去年同期,從銀行出來的錢,今年還是一萬五千億打不住?,F在的問題在土地上。我們想投資,投資是兩部分,一部分對現有樓盤開發的投資,另一部分是開發商拿地的錢?,F在都在說地王,都在說地方政府財政緊張,但從全國數據看,8月份買地是下來了,并不是上去了,現在是負增長9.1,上個月確實上去了,是負增長1.4,并不是像大家想象的,全國土地價格都在上漲,其實不然,購置面積同比下降了9.1%,降幅比上月增大了7.3個百分點,實際上并不是全國都在搶地王,并不是整體的土地非常好出售。這條線現在又下去了,土地出現了各個城市的差異,現在搶的都是北京、上海、深圳,而且就是那么幾塊地,形成地王,所以要有一個冷靜的判斷,8月份土地是下滑的。

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