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新型城鎮化 房地產應發揮基礎作用

中國證券報 2013-09-16
對于新型城鎮化和房地產關系的分析,目前政商學三界關注的焦點各有偏重,但基本沒有對房地產在新型城鎮化中應當扮演什么角色形成統一認識。

  政府囿于對于泡沫和社會穩定的擔憂,關注的焦點是如何避免新型城鎮化“重走老路”,特別強調公共服務均等化、戶籍制度改革和征地制度改革等輔助政策,致力于“不再犯錯誤”;商家看中如何尋求新型城鎮化過程中的房地產商機,認為即使房地產本身受到政策抑制,但城鎮配套、物流園區和建筑節能等房地產相關領域均存在可觀利潤;學術界則對于過去房地產推動城市化和經濟增長的模式痛心疾首,主要從政府職能改革、財稅體制改革、土地制度改革等角度,研究如何實現城鎮化與城鎮化、經濟增長的協調推進。

這中間,唯獨房地產在城鎮化過程中本來應有的基礎作用被有意無意地忽視了。從本質上來說,城鎮化之所以發生,是因為工業化發展創造出相對于傳統農業來說更高的生產效率,導致越來越多的居民選擇效率更高的生產和生活方式,制造業和服務業替代農業在城市集聚。這一過程本身也是房地產發展的過程,因此,房地產發展是城鎮化推進所內生出來的,或者說是城鎮化過程中的應有之義。

  房地產基礎作用發揮得好不好,直接關系到城鎮化推進是否有序。過去城鎮化過程中,住房發展過度關注房屋本身的需求,而忽略了公共服務配套的供應。但事實上,城市住房需求更多的是城市居民對公共服務配套的需求,如教育和醫療的質量、交通出行的便利性和低成本性、距離工作地點的遠近、居住氛圍、治安和環境等,這是房地產作為基礎產業的重要內容。從人口密度上看,東京和我國一線城市差不多,但在東京市區工作的居民大多居住和生活在千葉、崎玉和神奈等衛星城,最關鍵的并非是軌道交通的高效連接,而是衛星城公共服務配套的質量一點都不比東京市區差,那里的居民不需要像我國大城市的居民一樣爭著、搶著在市區買房為小孩讀書、老人看病方便。

  目前,我國大城市高房價區域大多集中在優質公共服務集中的中心城區,主要原因是外圍公共服務配套供給不足。未來,我國的城鎮化進程將以城市群模式為主,必然首先會實現與核心城市主城區高效連接的郊縣或周邊區域的城市化。此過程中,與住房建設同步推進的公共服務配套建設,有利于緩解高度集中在城市中心區的住房需求,也有利于實現人的城鎮化。

  其次,房地產的基礎作用體現在對城市產業布局和發展的基礎支持上。不管是現代服務業或總部辦公基地,或是生活和生產性服務業,均需要房地產的先行發展來做支持,如工業園區、廠房和宿舍、物流園區、物資存儲基地、商業辦公、寫字樓等,所有這些的外在表現就是房地產。但是,目前很多工業園區或工業項目將本來用作配套職工宿舍的用地拿來建設用來出租的商業辦公或出售的住房,而政府提供的保障房供應則非常不充分,這導致很多一線工人、外來人群被迫轉向市場租賃住房,人為抬高了城鎮化的門檻和成本,造成外來人群沒有落地和成為市民的歸屬感、無法分享城鎮化紅利,這就是房地產基礎作用發揮不到位的體現。

  此外,近年來商業辦公和工業廠房的租金快速上漲,有的企業經營利潤的一半要拿出來交物業租金。于是,很多園區做起廠房和辦公租賃的生意,有的企業借助政策扶持多占廠房或辦公樓,并將其拿來出租獲得租金收益,這對很多來城市創業的人群或企業來說是很大的沖擊,無疑加大了城鎮化成本。政府本應承擔或補貼企業和個人在創業初期的部分成本,國外較普遍的是政府補貼融資成本,往往通過租金補貼或管制、興建低租金或免租金的工業園區等,來支持居民或企業創業,這在德國、美國和法國等國普遍存在。我國城鎮化必然也意味著外來人群到城市就業和創業,房地產在此領域的基礎作用應當得到發揮。

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