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房地產調控壓力空前 金融政策方向影響深遠

股城網 2013-09-15

隨著城鎮化、棚戶區改造建設帶來的利好預期以及各地“地王”的不斷涌現,房企對未來市場預期再度上升至高點。但與此同時,高企的地價、房價也給房地產調控帶來了空前的壓力,這場調控與價格的博弈仍在延續。

8月數據帶來短暫“清涼”

國家統計局10日發布的數據顯示,前8個月全國房地產開發投資同比增長19.3%,增速比前7個月回落1.2個百分點。商品房銷售面積和銷售額增速分別較上月回落2.4和3.4個百分點。投資和銷售增速均出現了回落,同時房屋施工面積、企業到位資金等指標也出現了下滑。

這對“高燒不退”的房地產市場而言顯然是個好消息,似乎火熱的樓市有降溫的跡象。

但是,在不少業內人士看來,這只是短暫的“清涼”。交通銀行金融研究中心房地產研究員夏丹在接受本報記者采訪時表示,這主要是因為季節性因素所致,7月和8月是傳統銷售淡季,加之今年南方持續高溫,市場成交意愿驟減,開發商為接下來的金九銀十推盤高峰做準備。分城市來看,一、二線重點城市的火熱程度仍超其他城市。

鏈家地產市場研究部張旭也認為,8月的房地產各項指標的回落,只是同期基數較高再加上8月市場淡季因素的共同作用,9月、10月的銷售數據向好可能會明顯扭轉這種走勢?!?月、10月的銷售好轉是大概率事件,1月至8月的銷售數據下滑只能說是短暫的波動,并未出現明顯的趨勢性?!?/p>

“地王”頻現引擔憂

其實,樓市的火熱態勢從近期各地不斷“井噴”的“地王”中也可看出端倪。各地“地王”紀錄不斷刷新,引起市場一片嘩然。

因為,面粉進價高,生產的面包自然不會便宜,這些數字背后代表的將是“高高在上”的房價。以北京農展館地塊為例,業內人士預計,該項目未來售價或將超過15萬元/平方米,或將創下北京豪宅項目的最高價格標桿。

與此同時,一線城市土地市場的“火爆”情況從數據上也可見一斑。上海某研究院近日發布了《2013年8月份典型城市土地成交報告》。報告指出,8月,一線城市土地成交建筑面積為1003.3萬平方米,環比增長24.1%,同比增長38.9%;成交均價為5335元/平方米,環比下降24.1%,同比增長198.4%。

對此,夏丹分析稱:“進入傳統‘金九銀十’銷售旺季的首周,天津、北京、上海、杭州、蘇州紛紛涌現‘地王’。這與一、二線城市土地資源的稀缺以及房企資金面的改善不無關系?!币痪€和重點二線城市因其土地的增值價值高于其他城市,一直以來都是房企追逐的焦點。而房企資金面也在繼續轉好,尤其是大型房企資金面比較充裕。另外,資金成本也呈下降趨勢,特別是在信托融資成本下降和上市房企再融資開閘的影響下,加大了房企拿地底氣?!耙虼?,土地市場火爆、成交價刷新的現象并非近來獨有,而是已持續近一年局面的延續?!?/p>

值得警惕的是,雖然監管層對于房企再融資的口徑沒有改變過,但是房企已悄然開始制定再融資預案。資料顯示,自3月19日中茵股份發布定增預案以來,2013年近10家房地產上市公司發布定向增發預案,預計募資總額在147億元左右。也正是資金面的寬裕令標桿房企底氣十足,加之土地市場的供不應求,引得標桿房企在土地市場上頻頻出手,購地金額居高不下。

金融政策方向影響深遠

不斷涌現的“地王”在傳遞房地產市場“火熱”信號的同時,也著實令人們對隱藏其后的風險捏著一把汗。

不少業內人士表示擔憂:“開發商拿地熱情高漲,高地價的出現已經很難抑制,‘地王’頻現的可能性較大。在目前高端市場過熱情況下,應該加大對中端市場調控的力度,否則已經到來的‘金九銀十’市場將存在失控風險?!备鶕临Y源部法律中心發布的中國土地市場指數顯示,經過一季度短暫調整后,地產景氣指數二季度回升至600點,環比增長29.5%。全國地產景氣指數進入紅燈過熱狀態。

由此可見,在房價、地價的雙重壓力下,房地產調控壓力空前。那么,金融政策又會對房地產調控產生哪些影響呢?

專家對此指出:“除房產稅等長效機制外,金融政策的方向也將對房地產市場造成深遠影響?!?/p>

雖然在宏觀調控層面金融政策仍以保持穩定為主,但是日前多地商業銀行已出現對個人住房貸款緩貸、停貸現象。而對出現部分商業銀行暫停發放個人住房抵押貸款的現象,夏丹對記者說,近來,銀行投入個貸領域的資金已有收緊趨勢,且個貸利率打折力度也較之前大幅減小,許多銀行已回調至基準利率,這將對置業者的購買力和購房積極性產生一定的影響。

此外,日前國務院發布了《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》,指出金融機構可以自主確定貸款利率,這也意味著商業銀行可以將貸款方向更多向其他行業和企業傾斜,也進一步使房地產方面貸款收緊。

對于未來房地產市場將以怎樣的面貌呈現還不得而知。但無論是采取稅收、信貸等經濟和法律手段來進行調控,還是在完善房地產稅收制度、金融改革等方面進行突破,健全長效機制已成為業界的共識。在全聯房地產商會名譽會長聶梅生看來,房地產市場正處于博弈關鍵期,短期來看,由需求支撐的房地產投資將繼續保持高位,但從長期看來,房地產調控長效機制的出臺,將促使存量住房有效釋放,對現階段高企的房價有明顯的抑制作用。

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